Vùng ven TP.HCM mới sau sáp nhập: căn hộ Thủ Dầu Một – Dĩ An – Thuận An và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ năm 2026

Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, bỏ cấp quận, huyện và sắp xếp lại phường, xã. Các khu vực quen thuộc như Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An hay Vũng Tàu nay là các phường thuộc TP.HCM. Thị trường vận hành theo cấu trúc mới: nội đô cũ giá cao, ít nguồn cung; vùng ven cung cấp phần lớn căn hộ mới.

Bình Dương cũ: nguồn cung chính của thành phố mở rộng

Theo CBRE (VnExpress, 23/9/2026), trong 6 tháng đầu năm 2026 có khoảng 10.761 căn hộ mới được chào bán, 79% trong số đó ở Bình Dương cũ. Khoảng 95% nguồn cung mới tại đây thuộc phân khúc cao cấp. Savills (Tin nhanh Chứng khoán, 14/10/2026) ghi nhận trong 7 tháng đầu năm, 30 dự án căn hộ với 21.165 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, và Bình Dương cũ chiếm hơn 55%. CBRE dự báo nguồn cung nhà ở mới khu vực phía Nam khoảng 40.000 căn năm 2026, hơn 70.000 căn năm 2027 và gần 100.000 căn năm 2028.

Giá đã không còn rẻ

Theo One Mount Group, giá sơ cấp bình quân căn hộ Bình Dương cũ trong quý II/2026 khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 4 triệu đồng so với quý I. Một số mức giá cụ thể do VnExpress ghi nhận:

Avison Young (quý III/2026) đưa ra khoảng giá sơ cấp 1.800–2.800 USD/m² cho Bình Dương và 1.900–4.500 USD/m² cho Bà Rịa – Vũng Tàu. Dữ liệu tin rao của PropertyGuru cho thấy dự án mới ở Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một được chào khoảng 43–63 triệu đồng/m². Các nguồn công bố ít số liệu riêng cho Thủ Dầu Một, vì vậy người mua nên khảo sát trực tiếp từng dự án. Theo VnExpress, căn hộ dưới 45 triệu đồng/m² ngày càng hiếm và chủ yếu là hàng thứ cấp hoặc căn diện tích nhỏ.

So sánh với nội đô cũ (ước tính)

Knight Frank cho biết giá chào bán căn hộ mới tại TP.HCM trước sáp nhập trong quý III/2026 bình quân khoảng 110 triệu đồng/m². Nếu lấy mức 60 triệu đồng/m² của One Mount cho Bình Dương cũ, đơn giá vùng ven bằng khoảng 55% nội đô cũ. Với một căn 2 phòng ngủ 65 m², chênh lệch khoảng 3,9 tỷ đồng so với 7,2 tỷ đồng. Đây là ước tính tham khảo, ghép số liệu từ hai tổ chức có phương pháp khác nhau, nên chỉ dùng để hình dung mức chênh.

Khoảng cách này giải thích vì sao Avison Young ghi nhận căn hộ vừa túi tiền ở Dĩ An, Thuận An bán tốt hơn hàng cao cấp nội đô trong quý III/2026. CBRE cũng cho biết Dĩ An là nơi giá tăng đáng chú ý nhất trong quý II.

Hạ tầng: yếu tố quyết định kết nối

• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài 54 km thông xe toàn tuyến ngày 18/5/2026, rút thời gian Biên Hòa – Bà Rịa còn khoảng 60 phút (Thanh Niên). Hiện tuyến chỉ cho xe dưới 9 chỗ lưu thông, tốc độ tối đa 80 km/h.
• Vành đai 3 TP.HCM dài khoảng 76 km, vốn hơn 75.300 tỷ đồng, đặt mục tiêu hoàn thành tuyến chính trước 30/12/2026 (Tuổi Trẻ, 25/8/2026). Tuyến đi qua nút giao Tân Vạn, kết nối trực tiếp Dĩ An với Thủ Đức cũ và Nhơn Trạch.
• Tuyến vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu đã khởi công đường dẫn, mở thêm hướng kết nối cho Vũng Tàu trong dài hạn.

Góc nhìn thực tế

• Người mua ở thực làm việc tại các khu công nghiệp, khu đô thị phía Bắc có thể tiếp cận căn hộ mới với tổng giá thấp hơn nội đô. Tuy vậy, cần kiểm tra kỹ quãng đường đi làm hằng ngày.
• Nguồn cung dự báo tăng mạnh trong 2027–2028, nên người mua để cho thuê cần tính đến cạnh tranh khi nhiều dự án bàn giao cùng lúc. Dữ liệu CBRE được Báo Xây dựng dẫn cho thấy giá thuê ở Dĩ An, Thuận An tăng 5–10% từ đầu năm 2026. Đây là tín hiệu tích cực nhưng mới chỉ trong thời gian ngắn.
• Vũng Tàu có biên độ giá rộng và nhu cầu gắn nhiều với nghỉ dưỡng. Vì vậy, người mua cần tách rõ mục đích sở hữu căn hộ ven biển và căn hộ để ở hằng ngày.

Nội dung mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư cá nhân.