Thuê căn hộ cao cấp ở Thảo Điền, An Phú, Quận 1 cũ năm 2026: nhu cầu ổn định, nguồn cung mới khan hiếm

Khác với thị trường mua bán đang chững lại vì lãi suất, mảng cho thuê căn hộ cao cấp tại TP.HCM trong năm 2026 vận hành khá ổn định. Những khu vực quen thuộc với cộng đồng chuyên gia nước ngoài như Thảo Điền, An Phú (thuộc Thủ Đức) và khu vực Quận 1 cũ vẫn là lựa chọn hàng đầu nhờ tiện ích quốc tế, trường học và khoảng cách thuận tiện tới trung tâm.

Căn hộ dịch vụ: công suất khá, giá thuê nhích lên

Theo báo cáo quý II/2026 của Savills, TP.HCM có khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ đang vận hành, công suất thuê trung bình khoảng 84%. Giá thuê bình quân vào khoảng 560.000 đồng/m²/tháng và tăng so với quý trước, một phần do một số dự án hạng C giá thấp rời thị trường. Khu trung tâm vẫn có mức giá cao hơn đáng kể so với vùng ngoài trung tâm.

Số liệu của Avison Young cùng kỳ cho thấy phân khúc hạng A có giá thuê khoảng 40 USD/m²/tháng với công suất khoảng 80%, còn hạng B khoảng 22 USD/m²/tháng với công suất khoảng 75%. Giá thuê gần như đi ngang so với quý trước và các căn 2–3 phòng ngủ được đánh giá có hiệu quả khai thác tốt.

Nguồn cung mới rất mỏng đến cuối thập kỷ

Điểm đáng chú ý là thị trường gần như không có thêm căn hộ dịch vụ mới trong quý II/2026. Savills dự báo từ nay đến năm 2029 chỉ có thêm khoảng 1.000 căn. Một số dự án đã được công bố gồm:

• Oakwood Thảo Điền với khoảng 356 căn hộ dịch vụ, dự kiến vận hành năm 2029.
• Bộ sưu tập The Crest Collection do The Ascott hợp tác cùng Sun Group, dự kiến hoạt động từ năm 2028.

Vì vậy, các căn hộ cao cấp do cá nhân sở hữu, được trang bị nội thất đầy đủ và quản lý chuyên nghiệp tại Thảo Điền, An Phú hay khu Quận 1 cũ trở thành lựa chọn thay thế quan trọng cho người thuê nước ngoài.

Mức thuê căn hộ cao cấp và bài toán lợi suất

Khảo sát của Biggee công bố đầu năm 2026 cho thấy khoảng 20 dự án thuộc nhóm cao cấp tại khu trung tâm và khu vực có đông người nước ngoài sinh sống có mức thuê căn 2 phòng ngủ trên 26 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 1.000 USD. Một số dự án tại khu vực Quận 2 cũ có giá thuê căn 2 phòng ngủ trên 22 triệu đồng/tháng, với lợi suất cho thuê gộp khoảng 5–5,6%/năm.

Cũng theo khảo sát này, từ năm 2020 đến nay giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng nhanh gần gấp đôi giá thuê. Hệ quả là lợi suất cho thuê trên giá mua mới có xu hướng thấp hơn trước, nhất là với những căn hộ mua ở mức giá cao.

Người thuê cao cấp đang ưu tiên điều gì?

Theo nhận định của các đơn vị nghiên cứu, nhóm khách thuê là chuyên gia nước ngoài và người có thu nhập cao đặc biệt quan tâm đến an ninh, chất lượng quản lý vận hành, nội thất, tiện ích nội khu và thời gian di chuyển đến nơi làm việc. Ngoài ra, xu hướng chọn dự án có vị trí thuận tiện ở ngoài trung tâm với giá hợp lý hơn cũng đang rõ nét hơn.

Gợi ý cho chủ nhà và nhà đầu tư

Với chủ nhà đang sở hữu căn hộ tại Thảo Điền, An Phú hay khu Quận 1 cũ, việc đầu tư nâng cấp nội thất và định giá thuê sát thị trường có thể giúp rút ngắn thời gian trống phòng. Với người đang cân nhắc mua để cho thuê, nên tính lợi suất dựa trên giá mua thực tế, chi phí quản lý và thuế, thay vì kỳ vọng tăng giá.