Thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2026: giá sơ cấp vẫn đi lên, thanh khoản chững lại

Quý III/2026 khép lại với một bức tranh khá phân hóa trên thị trường căn hộ TP.HCM. Giá bán sơ cấp, đặc biệt ở khu vực trung tâm cũ, vẫn giữ đà tăng; nhưng sức mua lại yếu đi rõ rệt khi chi phí vốn vay leo thang và người mua chuyển sang trạng thái quan sát.

Giá căn hộ mới: trung tâm cũ vượt mốc 110 triệu đồng/m²

Theo dữ liệu của Knight Frank Việt Nam được VnExpress dẫn lại, giá chào bán căn hộ mới trong phạm vi TP.HCM trước sáp nhập đạt khoảng 4.210 USD/m², tương đương gần 110 triệu đồng/m², cao hơn quý trước 3% và cao hơn cùng kỳ năm ngoái 12%. Khi tính cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, mức bình quân giảm xuống khoảng 97,6 triệu đồng/m² do các khu vực vệ tinh chủ yếu cung cấp sản phẩm trung cấp và bình dân.

Nguồn cung và giao dịch: mỗi báo cáo một góc nhìn

Người đọc có thể thấy các con số về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ trong quý không hoàn toàn giống nhau. Một số điểm đáng chú ý:

• Knight Frank ghi nhận 2.711 căn mở bán mới tại khu vực TP.HCM cũ, tăng 29% so với quý trước; tính cả vùng mở rộng là 7.203 căn. Tổng giao dịch khoảng 7.544 căn, tỷ lệ hấp thụ chung khoảng 45%, riêng khu vực TP.HCM cũ khoảng 38%.
• DKRA Consulting cho biết nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận khoảng 13.200 căn, giảm 31% so với quý II, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 94%. Lượng tiêu thụ giảm tới 66% so với quý trước.
• Ở quy mô cả nước, Viện nghiên cứu DXS-FERI ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước, và khoảng 6.368 giao dịch sơ cấp. Avison Young ước tính tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM chỉ khoảng 28%.

Dù khác biệt về con số, các báo cáo cùng chỉ ra một xu hướng: người mua thận trọng hơn và chỉ xuống tiền ở những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và chính sách thanh toán hợp lý.

Thị trường thứ cấp bắt đầu chịu áp lực

Trên thị trường thứ cấp, DKRA ghi nhận giá giao dịch giảm khoảng 4–7% so với quý trước, chủ yếu ở những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao và chịu áp lực trả lãi. Đây là tín hiệu đáng chú ý với người mua ở thực: có thể xuất hiện thêm cơ hội thương lượng ở các căn hộ đã bàn giao, nhưng vẫn nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, sổ hồng và lịch sử thanh toán của căn hộ.

DXS-FERI cũng cho biết một số dự án mới phía Nam được chào giá thấp hơn mặt bằng khu vực khoảng 5–10%, cá biệt 15–20%. Điều này cho thấy chủ đầu tư cũng đang điều chỉnh để thích nghi với sức mua.

Triển vọng quý IV/2026

DKRA dự báo quý cuối năm có thể đón khoảng 7.000–10.000 căn hộ mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ. Trong kịch bản cơ sở của DXS-FERI, lãi suất thả nổi quanh 12%/năm, giá đi ngang và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì trên 14%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20% và giá có thể giảm nhẹ.

Góc nhìn thực tế

Với người mua để ở, giai đoạn thị trường chậm lại thường mở ra dư địa đàm phán tốt hơn về giá, tiến độ thanh toán và quà tặng nội thất. Tuy vậy, bạn nên cân nhắc khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất thả nổi cao, thay vì chỉ dựa vào mức ưu đãi những năm đầu. Với nhà đầu tư, việc ưu tiên sản phẩm có khả năng cho thuê thực tế, vị trí gần hạ tầng đã hoàn thiện và pháp lý minh bạch có thể giúp giảm rủi ro trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt.