Người nước ngoài có được mua căn hộ tại Việt Nam? Danh sách kiểm tra 2026 theo Luật Nhà ở 2023

Câu hỏi đầu tiên mà nhiều khách nước ngoài đặt ra cho chúng tôi rất đơn giản: tôi có thực sự được sở hữu nhà ở đây không? Câu trả lời là có, trong một khuôn khổ khá rõ ràng. Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) và Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn, có hiệu lực từ 01/8/2024, quy định ai được mua, mua loại nhà nào, ở đâu và trong bao lâu. Dưới đây là danh sách kiểm tra chúng tôi cùng rà soát với từng khách hàng.

1. Bạn có đủ điều kiện?

Cá nhân nước ngoài đủ điều kiện nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Trên thực tế, bạn cần xuất trình hộ chiếu còn giá trị có dấu kiểm chứng nhập cảnh Việt Nam, hoặc giấy tờ hợp pháp tương đương, tại thời điểm giao dịch.

• Người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
• Tổ chức nước ngoài cần có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép hoạt động còn hiệu lực, và chỉ được dùng nhà để bố trí cho người làm việc tại tổ chức.

2. Được mua loại nhà nào, ở đâu?

Người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nhà riêng lẻ nằm ngoài dự án, trên các tuyến phố thông thường, không thuộc diện được mua. Dự án nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh cũng bị loại trừ; UBND cấp tỉnh công bố danh sách dự án cho phép người nước ngoài sở hữu. Chẳng hạn, cuối năm 2024, TP.HCM đã đề nghị Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định cho 118 dự án.

Bạn có thể xác lập quyền sở hữu thông qua mua, thuê mua từ chủ đầu tư hoặc từ chủ sở hữu nước ngoài khác, hoặc thông qua nhận thừa kế, tặng cho.

3. Hạn mức 30%

• Tổng số căn hộ do người nước ngoài sở hữu không quá 30% số căn hộ của một tòa nhà. Nếu nhiều khối nhà chung khối đế hoặc tầng hầm, hạn mức tính riêng cho từng khối.
• Với nhà ở riêng lẻ, tối đa 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường (khoảng 10.000 người).

Giao dịch vượt hạn mức sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Trước khi đặt cọc, hãy đề nghị chủ đầu tư hoặc bên bán xác nhận bằng văn bản rằng căn hộ của bạn vẫn còn trong hạn mức dành cho người nước ngoài.

4. Thời hạn 50 năm, gia hạn một lần

Cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận, thời hạn được ghi trên giấy. Bạn được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm, bằng cách nộp hồ sơ tới UBND cấp tỉnh ít nhất 03 tháng trước khi hết hạn; cơ quan có thẩm quyền xem xét trong 30 ngày. Nếu hết hạn mà không gia hạn, không bán hay tặng cho, nhà ở sẽ thuộc sở hữu Nhà nước, vì vậy cần lên kế hoạch sớm.

5. Nhận sổ hồng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng) đứng tên chính bạn. Với dự án mới, chủ đầu tư thường làm thủ tục sau khi bàn giao; với nhà mua lại, hợp đồng được công chứng rồi đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai. Mọi khoản thanh toán phải qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, nên hãy lưu giữ đầy đủ chứng từ ngân hàng.

Trước khi ký

• Kiểm tra dự án có trong danh sách được công bố.
• Lấy xác nhận bằng văn bản về hạn mức sở hữu nước ngoài.
• Nhờ luật sư độc lập rà soát hợp đồng mua bán.
• Lưu ý Bộ Xây dựng đã khởi động soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi trong năm 2026, nên cần xác nhận quy định có hiệu lực vào ngày ký.

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý; vui lòng xác nhận trường hợp cụ thể với luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền.