Luật Đất đai 2024: 6 điểm mới người mua nhà TP.HCM cần nắm năm 2026

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn năm tháng so với dự kiến ban đầu. Sau hơn hai năm thi hành, nhiều quy định đã đi vào thực tế giao dịch, đặc biệt từ khi bảng giá đất mới được áp dụng vào đầu năm 2026. Bài viết này tóm lược những điểm người mua nhà, mua căn hộ tại TP.HCM nên hiểu trước khi xuống tiền.

1. Bỏ khung giá đất, bảng giá đất ban hành theo năm

Luật mới không còn khung giá đất do Chính phủ ban hành. Thay vào đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời có thể điều chỉnh khi cần (Điều 159 Luật Đất đai 2024). Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 tiếp tục khẳng định bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tại TP.HCM, HĐND Thành phố đã thông qua bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1/2026 cho địa bàn mới sau sáp nhập. Mức cao nhất ở khu vực TP.HCM cũ vẫn thuộc các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (khoảng 687,2 triệu đồng/m² đất ở), tương đương mức của Quyết định 79/2024/QĐ-UBND trước đó. Với người mua, bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến lệ phí trước bạ và một số khoản nghĩa vụ tài chính khi làm sổ.

2. Giấy chứng nhận mẫu mới, có mã QR

Từ 1/8/2024, giấy chứng nhận được cấp theo mẫu mới quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Điểm dễ nhận biết là mã QR giúp tra cứu thông tin thửa đất, tài sản. Sổ hồng, sổ đỏ cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị pháp lý; chủ sở hữu không bắt buộc phải đổi sang mẫu mới.

3. Ghi rõ từng thành viên có chung quyền sử dụng đất

Với đất của hộ gia đình, luật mới yêu cầu ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận. Người mua nhà phố, nhà đất nên kiểm tra kỹ danh sách đồng sở hữu và yêu cầu đủ chữ ký của tất cả những người này khi công chứng hợp đồng.

4. Đăng ký biến động trong 30 ngày

Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Chậm đăng ký có thể bị xử phạt hành chính. Vì vậy, sau khi công chứng hợp đồng, người mua nên nộp hồ sơ sang tên càng sớm càng tốt.

5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam

Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam: họ có quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất như cá nhân trong nước. Người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam vẫn bị giới hạn hơn, chủ yếu được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở trong dự án.

6. Luật đang tiếp tục được sửa đổi

Theo chương trình lập pháp năm 2026, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026, với nhiều đề xuất liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất và cơ chế bảng giá đất. Đến thời điểm viết bài, nội dung cuối cùng và ngày hiệu lực chưa được công bố chính thức, nên người mua cần theo dõi thêm thông tin từ cơ quan nhà nước.

Người mua nên làm gì?

• Đối chiếu thông tin trên sổ với dữ liệu tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi đặt cọc.
• Tra cứu bảng giá đất 2026 tại vị trí tài sản để ước tính chi phí sang tên.
• Kiểm tra đầy đủ người có tên trên sổ và tình trạng thế chấp, tranh chấp.
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày sau công chứng.

Lưu ý: Bài viết mang tính thông tin tổng quát, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.