Lãi suất vay mua nhà cuối năm 2026: mặt bằng mới trên 10%, người mua cần tính kỹ giai đoạn thả nổi

Nếu như giữa năm 2025, nhiều gói vay mua nhà còn được chào ở mức khoảng 5–8%/năm, thì đến năm 2026 mặt bằng lãi suất đã thay đổi đáng kể. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản bất động sản TP.HCM chững lại trong quý III.

Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt

Ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, thấp hơn mức khoảng 19,1% của năm 2025. Đáng chú ý, tăng trưởng dư nợ bất động sản của từng ngân hàng trong năm 2026 không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong năm 2025; nếu vượt, hạn mức có thể bị điều chỉnh giảm. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng được xếp vào nhóm rủi ro cao nhất cần giám sát.

Lãi suất ưu đãi đã vượt mốc 10%

Theo khảo sát của DKRA Consulting hồi tháng 8/2026, lãi suất cố định 12–24 tháng đầu tại 11 ngân hàng thương mại lớn bình quân khoảng 10,9%/năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức ưu đãi tại khoảng 10 ngân hàng dao động 8,2–10,5%/năm nhưng thường chỉ kéo dài 6–24 tháng.

Một số chương trình đáng chú ý trên thị trường:

• VIB chào gói cố định 11,5%/năm trong 5 năm, thuộc nhóm có thời gian cố định dài nhất.
• Vietcombank triển khai gói 20.000 tỷ đồng cho dự án đã có giấy chứng nhận, lãi suất có thể thấp hơn mức thông thường tới 1%/năm, thời hạn vay tối đa 35 năm.
• BIDV có chương trình dành cho người mua nhà lần đầu với lãi suất từ 9,5%/năm trong 12 tháng đầu.

Giai đoạn thả nổi mới là điều quan trọng

Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3–3,5%/năm. Theo các khảo sát gần đây, chi phí thực tế người vay phải trả thường ở mức 13–15%/năm, có trường hợp lên tới 16%. Ngoài ra, một số ngân hàng có thể yêu cầu bảo hiểm khoản vay với chi phí khoảng 0,5–1% giá trị khoản vay, tùy hồ sơ.

Mức lãi suất này đang vượt khá xa ngưỡng chấp nhận của nhiều người mua. Một khảo sát của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm, và nhu cầu sử dụng đòn bẩy giảm mạnh khi lãi suất từ 11%/năm trở lên.

Kịch bản cho những tháng tới

DXS-FERI đưa ra hai kịch bản cho quý IV/2026: nếu lãi suất thả nổi quanh 12%/năm, giá căn hộ có thể đi ngang và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%; nếu lãi suất duy trì trên 14%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20% và giá có thể giảm nhẹ.

Người vay nên chuẩn bị thế nào?

Một số điểm cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng tín dụng:

• Tính khoản trả góp hàng tháng ở kịch bản thả nổi 13–15%/năm, không chỉ dựa vào lãi suất năm đầu; tổng nghĩa vụ trả nợ nên nằm trong mức an toàn so với thu nhập ổn định.
• So sánh giữa gói cố định dài (lãi cao hơn nhưng ổn định) và gói ưu đãi ngắn (lãi thấp ban đầu nhưng rủi ro tăng sau đó).
• Đọc kỹ biên độ thả nổi, phí trả nợ trước hạn và các chi phí bảo hiểm đi kèm.
• Ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vì nhiều gói vay tốt chỉ áp dụng cho sản phẩm đã có giấy chứng nhận.
• Cân nhắc tỷ lệ vay vừa phải để còn dư địa tài chính khi lãi suất biến động.

Lãi suất cao không có nghĩa là mọi kế hoạch mua nhà phải dừng lại, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ hơn và cấu trúc tài chính thận trọng hơn. Nội dung bài viết mang tính tham khảo, không phải lời khuyên tài chính cá nhân.