Hơn một năm sau hợp nhất: Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đang vẽ lại bản đồ căn hộ TP.HCM

Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM chính thức hợp nhất với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, cấp quận huyện được bãi bỏ và các phường, xã được sắp xếp lại. Hơn một năm sau, tác động của thay đổi hành chính này lên thị trường căn hộ đã thể hiện khá rõ qua số liệu của các đơn vị nghiên cứu. Bài viết điểm lại những thay đổi chính mà người mua và nhà đầu tư nên nắm.

Trọng tâm nguồn cung dịch chuyển lên phía Bắc

Theo CBRE, trước khi mở rộng địa giới, TP.HCM cũ chiếm khoảng 76% tổng nguồn cung bất động sản của vùng, còn Bình Dương khoảng 19,6%. Bức tranh nay đã đảo chiều ở phân khúc căn hộ: trong quý II/2026, thành phố có khoảng 6.573 căn mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ, và khu vực Bình Dương cũ đóng góp gần 80%, trong khi TP.HCM cũ chỉ chiếm khoảng 13%.

CBRE dự báo cả năm 2026 TP.HCM mở rộng có thể đón khoảng 45.000 căn hộ mới, và giai đoạn 2027–2028 mỗi năm có thể đạt 40.000–70.000 căn, chủ yếu vẫn đến từ Bình Dương cũ và một phần từ Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Trước đó, số liệu năm 2025 cho thấy khoảng 80% nguồn cung tại Bình Dương cũ nằm ở Dĩ An và Thuận An – hai khu vực giáp ranh Thủ Đức.

Giá tăng nhưng khoảng cách với trung tâm vẫn lớn

Theo chia sẻ của CBRE tại một diễn đàn hồi tháng 8/2026, giá căn hộ tại Bình Dương cũ dao động khoảng 60–70 triệu đồng/m², tăng khoảng 10–20% trong năm sau hợp nhất. Con số này vẫn thấp hơn nhiều so với mức khoảng 92 triệu đồng/m² của TP.HCM cũ. Báo cáo quý III/2026 của Knight Frank cũng cho thấy khoảng cách tương tự: giá chào bán mới bình quân toàn TP.HCM mở rộng khoảng 97,6 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức gần 110 triệu đồng/m² của riêng khu vực trung tâm cũ.

Một điểm cần lưu ý: CBRE ghi nhận khoảng 95% nguồn cung mới tại Bình Dương cũ trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp theo tiêu chí của khu vực. Nghĩa là "giá mềm" chỉ là tương đối so với trung tâm, không đồng nghĩa với nhà ở giá rẻ.

Hạ tầng là chất xúc tác

Sự dịch chuyển này được hỗ trợ bởi hàng loạt công trình kết nối liên vùng:

• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đã thông xe toàn tuyến trong quý II/2026, rút ngắn thời gian di chuyển về phía biển.
• Quốc lộ 13 đang được mở rộng lên 10–14 làn xe, tăng kết nối giữa Bình Dương cũ và trung tâm.
• Vành đai 3 và các tuyến metro, cao tốc hướng tâm được kỳ vọng tiếp tục kéo dân cư và việc làm ra vùng ven.

Theo đánh giá của lãnh đạo CBRE Việt Nam, khu vực Bình Dương cũ nhiều khả năng sẽ tiếp tục là một cực tăng trưởng quan trọng của TP.HCM trong ít nhất một thập kỷ tới.

Thị trường cho thuê vùng ven cũng chuyển động

Nhu cầu ở thực từ lực lượng lao động tại các khu công nghiệp giúp thị trường thuê tại Dĩ An, Thuận An khởi sắc. CBRE ghi nhận giá thuê tại hai khu vực này đã tăng khoảng 5–10% so với đầu năm. Đây là yếu tố mà nhà đầu tư nhắm đến dòng tiền cho thuê có thể tham khảo.

Lời khuyên khi xem xét bất động sản vùng mới sáp nhập

Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính khiến tên phường, xã trên giấy tờ có thể thay đổi so với trước. Khi tìm hiểu dự án tại Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, bạn nên:

• Đối chiếu địa chỉ mới và cũ trên hợp đồng, giấy chứng nhận và văn bản pháp lý của dự án.
• Đánh giá thời gian di chuyển thực tế đến nơi làm việc, thay vì chỉ dựa vào tiến độ hạ tầng dự kiến.
• Cân nhắc khả năng thanh khoản khi khu vực có nhiều nguồn cung mới ra hàng cùng lúc.

Bản đồ bất động sản TP.HCM đang mở rộng nhanh, và mỗi khu vực có điểm mạnh, rủi ro riêng.