Giá thuê căn hộ TP.HCM 2026: bảng giá theo khu vực và loại phòng
14/10/2026 · Thị trường
Giá thuê căn hộ TP.HCM 2026: căn 2 phòng ngủ từ 6–11 triệu ở vùng ven đến trên 26 triệu/tháng ở khu cao cấp. Bảng giá theo khu vực, loại phòng.
Giá thuê căn hộ TP.HCM năm 2026 là bao nhiêu, thuê căn 1 phòng ngủ hay 2 phòng ngủ ở khu nào thì hợp túi tiền? Đây là nhóm câu hỏi được người đi làm, gia đình trẻ và chuyên gia nước ngoài tìm kiếm nhiều nhất khi chuẩn bị chuyển nhà. Bài viết tổng hợp các khảo sát công khai trong năm 2026 để bạn có khung giá tham chiếu theo khu vực và loại phòng.
Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ theo khu vực
Khảo sát của Biggee công bố đầu năm 2026 lấy căn 2 phòng ngủ khoảng 65m² làm chuẩn so sánh. Kết quả cho thấy mức thuê phân hóa rõ theo vị trí:
| Khu vực | Giá thuê căn 2PN (triệu đồng/tháng) |
|---|---|
| Trung tâm và khu đông người nước ngoài (Quận 1 cũ, Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Phú Mỹ Hưng) – nhóm cao cấp | trên 26 |
| Khu trung tâm và cận trung tâm nói chung | khoảng 15–24 |
| Một số dự án ở Quận 4, Quận 10, Quận 2, Quận 7 cũ | khoảng 20–26 |
| Vành đai phía Tây, Tây Bắc (Bình Tân, Bình Chánh cũ…) | phổ biến 6–11 |
| Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), căn 1–2PN gần khu công nghiệp | khoảng 7–12 |
Biggee cũng ước tính khoảng 27% số dự án trên toàn TP.HCM có giá thuê dưới 8 triệu đồng/tháng. Theo CBRE, giá thuê tại Dĩ An và Thuận An đã tăng khoảng 5–10% từ đầu năm.
Giá thuê theo loại phòng: 1PN, 2PN, 3PN
Các báo cáo công khai hiện chủ yếu công bố số liệu cho căn 2 phòng ngủ. Để ước lượng căn 1 và 3 phòng ngủ, có thể quy đổi theo đơn giá mỗi m². Ví dụ ước tính: căn 2PN 65m² ở cận trung tâm giá 15–24 triệu đồng tương đương khoảng 230.000–370.000 đồng/m²/tháng; áp vào căn 1PN khoảng 50m² cho ra khoảng 11,5–18,5 triệu đồng, căn 3PN khoảng 95m² cho ra khoảng 22–35 triệu đồng. Thực tế căn 1PN thường có đơn giá/m² cao hơn một chút, còn căn 3PN ở dự án cao cấp có thể vượt xa mức này. Đây là ước tính theo phương pháp nhân đơn giá với diện tích, chỉ dùng để định hướng ngân sách.
Căn hộ dịch vụ: lựa chọn của người thuê ngắn và trung hạn
Theo Savills, quý II/2026 TP.HCM có khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ, giá thuê bình quân khoảng 560.000 đồng/m²/tháng, công suất khoảng 84%. Avison Young ghi nhận hạng A khoảng 40 USD/m²/tháng, hạng B khoảng 22 USD/m²/tháng; các căn 2–3 phòng ngủ được thuê tốt. Nguồn cung mới đến năm 2029 chỉ khoảng 1.000 căn, nên mặt bằng giá khó giảm mạnh.
Điều gì làm giá thuê căn hộ chênh lệch?
- Nội thất: căn đầy đủ nội thất thường cao hơn căn trống hoặc nội thất cơ bản.
- Tầng, hướng, view và tình trạng bảo trì của căn hộ.
- Phí quản lý, phí gửi xe, điện nước đã gồm hay chưa trong giá thuê.
- Thời hạn hợp đồng: thuê dài hạn thường dễ thương lượng hơn.
- Khoảng cách đến nơi làm việc, trường quốc tế, tuyến metro.
Góc nhìn cho chủ nhà
Theo các khảo sát được dẫn trong bài, lợi suất cho thuê gộp phổ biến khoảng 5–6,8%/năm tùy dự án, và từ năm 2020 giá bán tăng nhanh gần gấp đôi giá thuê. Chủ nhà nên định giá sát thị trường để giảm thời gian trống phòng, đồng thời lưu ý ngưỡng doanh thu cho thuê 500 triệu đồng/năm liên quan nghĩa vụ thuế theo quy định mới.
Gợi ý cho người thuê
Biggee lấy mốc tiền thuê khoảng 20% thu nhập hộ gia đình để đánh giá khả năng chi trả. Hãy xác định ngân sách, ưu tiên khu vực theo lộ trình đi làm và kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi đặt cọc. Giá trong bài là mức tham khảo từ khảo sát, giá thực tế từng căn có thể khác.