Giá căn hộ TP.HCM bao nhiêu 1m² năm 2026? Bảng tham khảo theo khu vực
14/10/2026 · Thị trường
Giá căn hộ TP.HCM năm 2026 dao động từ khoảng 45 đến trên 200 triệu đồng/m² tùy khu vực. Bảng tham khảo khu Đông, khu Tây, trung tâm và Bình Dương cũ.
“Giá căn hộ TP.HCM bao nhiêu 1m²?” là câu hỏi mà gần như người mua nhà nào cũng gõ lên Google trước khi đi xem dự án. Câu trả lời ngắn là: không có một con số chung. Sau khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu từ 1/7/2025, khoảng cách giá giữa các khu vực càng rộng hơn, từ dưới 50 triệu đồng/m² ở vùng ven đến trên 200 triệu đồng/m² ở các dự án ven sông khu Đông. Bài viết này tổng hợp số liệu từ các báo cáo công khai để bạn có một khung tham chiếu trước khi đi xem nhà.
Giá căn hộ TP.HCM trung bình năm 2026 là bao nhiêu?
Mỗi đơn vị nghiên cứu đo giá theo cách riêng, nên con số bình quân khác nhau khá nhiều:
- Knight Frank (quý III/2026): giá chào bán căn hộ mới trong phạm vi TP.HCM trước hợp nhất khoảng 4.210 USD/m², tức gần 110 triệu đồng/m²; tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ là khoảng 97,6 triệu đồng/m².
- Savills (báo cáo quý IV/2025): giá sơ cấp bình quân khoảng 102 triệu đồng/m²; hơn một nửa nguồn cung mới có giá trên 110 triệu đồng/m², chỉ khoảng 12% dưới 50 triệu đồng/m².
- Cushman & Wakefield (quý I/2026) ghi nhận giá niêm yết bình quân tới khoảng 191 triệu đồng/m², do nguồn cung mở bán trong quý chủ yếu là hạng sang.
Điểm chung của các báo cáo: căn hộ bình dân dưới 45–50 triệu đồng/m² gần như vắng bóng ở khu vực TP.HCM cũ.
Bảng giá căn hộ tham khảo theo khu vực
| Khu vực | Mức giá chào bán tham khảo (triệu đồng/m²) | Nguồn |
|---|---|---|
| Một số vị trí trung tâm | có nơi trên 278 | BHS Property, quý I/2026 |
| Khu Đông ven sông (Thảo Điền, An Phú cũ – nay thuộc phường An Khánh) | khoảng 150–200, căn đẹp trên 200 | Khảo sát VietNamNet, 6/2026 |
| Quận 4 cũ | tiệm cận 150 | Khảo sát VietNamNet, 6/2026 |
| Tân Phú, Quận 6 cũ | khoảng 70–100 | Khảo sát VietNamNet, 6/2026 |
| Bình Tân, Quận 8 cũ | khoảng 55–85 | Khảo sát VietNamNet, 6/2026 |
| Bình Dương cũ (Dĩ An, Thuận An) – sơ cấp | khoảng 46–70; bình quân khu vực khoảng 60 | VnExpress, One Mount Group, 2026 |
| Bình Dương cũ – thứ cấp dự án đã bàn giao | khoảng 45–55 | VnExpress, 9/2026 |
Ở khu Tây, một dự án hạng sang được Avison Young ghi nhận chào bán 4.500–4.800 USD/m² trong quý III/2026, cho thấy “trần giá” của từng khu vực đang được nâng lên khi xuất hiện sản phẩm cao cấp.
Giá căn hộ thứ cấp (mua lại) đang ra sao?
Với căn hộ đã bàn giao, tín hiệu đang trái chiều. Dữ liệu Biggee cho thấy giá chào bán căn hộ hiện hữu tại TP.HCM cũ tăng khoảng 1,8% trong quý III và khoảng 12% so với cuối năm 2025; các khu như Quận 2, Quận 7, Bình Tân, Nhà Bè, Gò Vấp cũ tăng 2,8–3,5%. Ngược lại, DKRA Consulting ghi nhận giá giao dịch thứ cấp giảm 4–7% so với quý trước, chủ yếu ở các căn mà chủ sở hữu chịu áp lực vay nợ. Nói cách khác, giá rao vẫn cao nhưng người mua có tiền sẵn đang có thêm dư địa thương lượng.
Vì sao cùng thành phố mà giá chênh tới 3–4 lần?
- Vị trí và thời gian di chuyển vào trung tâm, khả năng tiếp cận metro, cầu, đường vành đai.
- Hạng dự án: báo cáo DKRA cho thấy khu trung tâm chủ yếu là hạng A, vùng ven chủ yếu hạng B, C.
- Chủ đầu tư, chất lượng vận hành, tiện ích và pháp lý (đã có sổ hồng hay chưa).
- Tuổi dự án: căn hộ đã sử dụng 5–10 năm thường có đơn giá thấp hơn dự án mới cùng khu.
Cách đọc đúng “giá 1m²” khi đi xem căn hộ
- Hỏi rõ diện tích tính giá là thông thủy hay tim tường; giá đã gồm VAT và 2% kinh phí bảo trì chưa.
- So sánh giá sơ cấp với giá giao dịch thứ cấp của chính dự án hoặc dự án lân cận.
- Quy ra tổng tiền: ví dụ ước tính một căn 70m² ở mức 90 triệu đồng/m² có giá khoảng 6,3 tỷ đồng, chưa gồm chi phí nội thất và phí giao dịch (ước tính = diện tích × đơn giá).
Các con số trên là giá chào bán tham khảo tổng hợp từ báo chí và báo cáo thị trường, không phải giá giao dịch của một căn cụ thể. Bài viết chỉ mang tính thông tin tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư.