Giá bán và giá thuê căn hộ cao cấp Thảo Điền – An Phú – Thủ Thiêm – Bình Thạnh: ước tính lợi suất cho thuê gộp 2026

Cuối năm 2026, nhiều người hỏi một căn hộ cao cấp cho thuê thu về bao nhiêu phần trăm trên vốn mỗi năm. Bài này đặt giá bán cạnh giá thuê ở bốn khu vực được chuyên gia và gia đình thu nhập cao quan tâm: Thảo Điền, An Phú (TP. Thủ Đức cũ, nay là các phường thuộc TP.HCM), Thủ Thiêm và Bình Thạnh, rồi ước tính lợi suất gộp với giả định ghi rõ.

Mặt bằng chung: lợi suất toàn thành phố đã ở mức thấp

Các tổ chức cho ra con số khác nhau do khác phương pháp. Theo báo cáo của REFI được Cafebiz dẫn lại, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2026 khoảng 3,30%, cao hơn mức 3,05% của cả nước. Đại diện Savills trao đổi với VTC News hồi tháng 5 ước tính lợi suất gộp phổ biến tại TP.HCM chỉ quanh 2%/năm. Avison Young trong báo cáo quý III/2026 đưa ra mức khoảng 3–4%/năm cho căn hộ khu nội đô.

Trong khi đó, lãi vay thả nổi phổ biến 12–15%/năm (Avison Young), nên với phần lớn căn hộ cao cấp, tiền thuê hiện không đủ bù chi phí vốn vay.

Giá bán tham chiếu theo khu vực

Theo khảo sát VnExpress công bố ngày 29/5/2026, căn hộ thứ cấp tại The Metropole Thủ Thiêm phổ biến ở mức 330–500 triệu đồng/m², còn các dự án cũ trong khu Sala dao động 200–260 triệu đồng/m². Hàng sơ cấp ở Empire City được chào 250–500 triệu đồng/m². Cụm dự án quanh Rạch Chiếc – Thảo Điền – An Phú như Lumière Riverside, Estella Heights hay The Global City phổ biến ở mức 120–210 triệu đồng/m². Theo CBRE được bài viết dẫn, giá thứ cấp toàn thành phố tăng khoảng 26% trong năm 2025, Thủ Thiêm có nơi tới 40%.

Giá thuê tham chiếu

Dữ liệu của Biggee được Báo Xây dựng đăng ngày 6/2/2026 cho thấy căn 2 phòng ngủ khoảng 65 m² tại khoảng 20 dự án ở Quận 1 cũ, Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú và Phú Mỹ Hưng có giá thuê trên 26 triệu đồng/tháng. Nhóm dự án trung cấp ở Quận 7 cũ và Bình Thạnh có giá thuê 10–18 triệu đồng/tháng, với lợi suất 5,2–5,8% theo cách tính của Biggee.

Cách ước tính

Công thức: lợi suất gộp = (giá thuê tháng × 12) ÷ (đơn giá × diện tích). Chúng tôi giả định một căn 2 phòng ngủ 65 m², giá thuê 26 triệu đồng/tháng (ngưỡng dưới của nhóm cao cấp theo Biggee), lấy khoảng giá do VnExpress khảo sát. Phép tính chưa gồm VAT, phí bảo trì, thuế cho thuê, chi phí nội thất và thời gian trống. Cột cuối cho biết mức thuê cần đạt để có lợi suất gộp 3%/năm. Tất cả là số liệu ước tính, chỉ dùng để so sánh.

Đọc kết quả

• Thảo Điền – An Phú: ở đầu dưới của khoảng giá, lợi suất gộp ước tính tiệm cận 4%, tương đồng với mức Avison Young đưa ra cho khu nội đô. Ở đầu trên, con số giảm còn khoảng 2,3%.
• Thủ Thiêm: giá thuê thực tế của căn hộ hạng sang thường cao hơn ngưỡng 26 triệu đồng. Dù vậy, để đạt 3%/năm, một căn 65 m² tại The Metropole cần cho thuê khoảng 54–81 triệu đồng/tháng. Giá trị ở Thủ Thiêm hiện gắn với vị thế và kỳ vọng dài hạn nhiều hơn dòng tiền.
• Bình Thạnh: dự án trung cấp đã vận hành lâu có giá mua thấp hơn nên lợi suất cao hơn, nhưng chất lượng tòa nhà và khách thuê khác nhau nhiều giữa các dự án.

Từ lợi suất gộp đến lợi suất ròng

Một chuyên gia của Chứng khoán LPS (Cafebiz, 14/10/2026) cho rằng chi phí vận hành thường chiếm 15–20% doanh thu cho thuê, và tỷ lệ lấp đầy nên đạt 80–85%. Áp dụng các tỷ lệ này, một căn có lợi suất gộp 4% có thể chỉ còn khoảng 2,6–3,4%/năm tùy mức lấp đầy (ước tính tham khảo). Vì vậy, khi so sánh với lãi tiết kiệm hay lãi vay, nên dùng con số ròng.

Gợi ý khi cân nhắc mua để cho thuê

• Lấy giá thuê của ít nhất 2–3 căn tương đương trong cùng dự án làm căn cứ, không dùng mức giá chào thuê cao nhất.
• Tính thử dòng tiền khi lãi suất thả nổi ở mức 13–15%/năm và khi căn hộ trống vài tháng.

Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư và không bảo đảm sinh lời.