Dòng tiền khi người nước ngoài mua bán nhà tại Việt Nam: thanh toán, chuyển tiền về nước và thuế khi bán

Chọn căn hộ là phần thú vị. Chuyển tiền đúng cách mới là điều bảo vệ quyền sở hữu của bạn về sau. Bài viết này đi theo dòng tiền của một cá nhân nước ngoài, từ lần chuyển tiền đầu tiên vào Việt Nam đến khi tiền bán nhà được chuyển ra nước ngoài.

Nguyên tắc số một: thanh toán bằng VND, qua ngân hàng tại Việt Nam

Pháp lệnh Ngoại hối nhìn chung không cho phép niêm yết, thanh toán hàng hóa, tài sản bằng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam, và Luật Nhà ở 2023 yêu cầu người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Vì vậy, giao dịch tiền mặt hay thanh toán qua tài khoản người quen đều không phù hợp.

Thiết lập dòng tiền

• Mở tài khoản tại ngân hàng được cấp phép ở Việt Nam bằng hộ chiếu và thị thực hoặc thẻ tạm trú; nhiều người mua có cả tài khoản ngoại tệ và tài khoản thanh toán VND.
• Chuyển tiền từ nước ngoài, ghi rõ mục đích, ví dụ thanh toán mua căn hộ. Ngân hàng có thể yêu cầu chứng minh nguồn tiền như sao kê hoặc hợp đồng bán tài sản ở nước bạn.
• Ngân hàng chuyển đổi ngoại tệ sang VND theo tỷ giá trong ngày và thanh toán cho chủ đầu tư hoặc bên bán bằng VND theo tiến độ hợp đồng.
• Lưu giữ mọi xác nhận SWIFT, chứng từ mua bán ngoại tệ và biên nhận thanh toán. Đây là bằng chứng nguồn vốn hợp pháp khi bạn bán nhà sau này.

Chi phí ngoài giá bán

• Giá của chủ đầu tư thường đã gồm thuế GTGT; hãy xác nhận trong hợp đồng.
• Với căn hộ mới, khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (thường là 2% giá bán) được nộp cho tòa nhà.
• Lệ phí trước bạ 0,5% khi đăng ký Giấy chứng nhận đứng tên bạn.
• Với nhà mua lại, cần dự trù phí công chứng và phí đăng ký.

Nếu cho thuê lại

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà được cho thuê nhưng phải có văn bản thông báo với UBND cấp xã trước khi cho thuê, và thu nhập cho thuê phải nộp thuế. Tiền thuê thu bằng VND.

Khi bán: thuế 2%

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được tính bằng giá chuyển nhượng nhân thuế suất 2%, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú. Hợp đồng thường quy định bên nộp thuế; trên thực tế thường là bên bán. Nghị định hướng dẫn có thể điều chỉnh chi tiết, vì vậy hãy kiểm tra văn bản có hiệu lực tại thời điểm bán.

Chuyển tiền về nước

Sau khi bán, cá nhân nước ngoài thường chuyển khoản tiền hợp pháp ra nước ngoài qua ngân hàng được cấp phép, ngân hàng sẽ mua ngoại tệ từ số VND của bạn. Ngân hàng thường yêu cầu hợp đồng mua bán, chứng từ nộp thuế và hồ sơ chuyển tiền vào ban đầu. Yêu cầu mỗi ngân hàng khác nhau, nên hãy hỏi danh mục hồ sơ trước khi ký bán.

Theo dõi tỷ giá

Do mua và bán đều bằng VND, lợi nhuận quy ra đồng tiền nước bạn phụ thuộc tỷ giá ở cả hai đầu. Nhiều người mua chia nhỏ các đợt chuyển tiền theo tiến độ thanh toán của chủ đầu tư.

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay thuế; vui lòng xác nhận với ngân hàng, chuyên gia thuế hoặc luật sư.