Đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai: mức 5%, thanh toán và bảo lãnh

Mua căn hộ đang xây dựng giúp người mua có giá tốt và lịch thanh toán giãn ra, nhưng rủi ro cũng cao hơn mua nhà có sẵn. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đặt ra nhiều “hàng rào” để bảo vệ người mua. Dưới đây là những quy định quan trọng nhất cần nắm trước khi ký thỏa thuận đặt cọc.

Chủ đầu tư chỉ được nhận cọc tối đa 5%

Khoản 5 Điều 23 của Luật quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Việc nhận cọc chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cũng như diện tích sàn.

Ví dụ, căn hộ giá 6 tỷ đồng thì khoản cọc hợp lệ tối đa là 300 triệu đồng. Mọi khoản “giữ chỗ” thu khi dự án chưa đủ điều kiện đều là dấu hiệu cần cảnh giác.

Dấu hiệu dự án đủ điều kiện mở bán

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 24, gồm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (nếu phải cấp), hồ sơ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, đã được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch xuất trình văn bản xác nhận này.

Lộ trình thanh toán theo Điều 25

• Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc.
• Các đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng; tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng (không quá 50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
• Khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại thanh toán khi cơ quan nhà nước cấp sổ cho người mua.

Khoản 5% giữ lại chính là “đòn bẩy” buộc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng. Người mua nên kiểm tra lịch thanh toán trong hợp đồng, tránh điều khoản thu vượt các mức trên.

Bắt buộc thanh toán qua ngân hàng

Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền của khách hàng qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Người mua nên chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng, nội dung chuyển tiền ghi rõ mã căn, và lưu giữ chứng từ. Tuyệt đối không nộp tiền mặt cho nhân viên môi giới hay tài khoản cá nhân.

Bảo lãnh ngân hàng: quyền chọn của người mua

Theo Điều 26, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng đủ năng lực chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà đúng cam kết. Bên mua được quyền lựa chọn có hoặc không nhận bảo lãnh. Nếu chọn có, chủ đầu tư phải gửi thư bảo lãnh cho người mua trong thời hạn luật định sau khi ký hợp đồng; khi chủ đầu tư vi phạm, ngân hàng sẽ hoàn lại số tiền đã ứng trước theo phạm vi bảo lãnh.

Checklist trước khi ký cọc

• Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Giá bán, diện tích sàn, mã căn ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc.
• Số tiền cọc không vượt 5% giá bán.
• Tài khoản nhận tiền đứng tên chủ đầu tư tại ngân hàng.
• Cam kết bảo lãnh ngân hàng và tiến độ bàn giao, cấp sổ.

Lưu ý: Bài viết mang tính thông tin tổng quát, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.