Chủ nhà cho thuê căn hộ 2026: ngưỡng 500 triệu, cách tính thuế mới và bí quyết định giá thuê

Năm 2026 đánh dấu thay đổi lớn nhất trong nhiều năm đối với cá nhân cho thuê nhà: ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế tăng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng mỗi năm, và cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển sang chỉ đánh trên phần vượt ngưỡng. Nếu bạn đang sở hữu một hoặc vài căn hộ cho thuê tại TP.HCM, đây là những điều cần nắm.

Cơ sở pháp lý mới

Các quy định được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, cùng Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC ban hành ngày 5/3/2026. Đồng thời, lệ phí môn bài đối với hộ, cá nhân kinh doanh đã được bãi bỏ từ 1/1/2026. Mức 100 triệu đồng theo Thông tư 40/2021/TT-BTC không còn là mốc áp dụng cho doanh thu năm 2026.

Tính thuế thế nào?

• Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: thuế GTGT bằng 5% trên toàn bộ doanh thu; thuế TNCN bằng 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Ví dụ minh họa: một chủ nhà có tổng doanh thu cho thuê 720 triệu đồng trong năm. Thuế GTGT là 720 triệu × 5% = 36 triệu đồng. Thuế TNCN là (720 − 500) triệu × 5% = 11 triệu đồng. Tổng cộng 47 triệu đồng.

Nếu bạn cho thuê nhiều căn, mức trừ 500 triệu đồng được tính chung cho cá nhân trong năm, không áp dụng riêng cho từng hợp đồng.

Kê khai và nộp ở đâu, khi nào?

• Cá nhân tự kê khai dùng tờ khai 01/BĐS kèm phụ lục 01/BK-BĐS, nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.
• Có thể chọn khai 2 lần/năm (lần đầu chậm nhất 31/7, lần hai chậm nhất 31/1 năm sau) hoặc 1 lần/năm (chậm nhất 31/1 năm sau).
• Nếu bên thuê là tổ chức và hợp đồng thỏa thuận tổ chức khai, nộp thay, tổ chức dùng mẫu 01/TCKT kèm phụ lục 02/BK-KTBĐS, thời hạn theo kỳ thanh toán tiền thuê.
• Hợp đồng ký trước 1/1/2026 còn thời hạn trên 6 tháng có cơ chế điều chỉnh số thuế đã nộp theo ngưỡng mới.

Chủ nhà nên kiểm tra lại với cơ quan thuế quản lý hoặc kế toán khi tình huống phức tạp, ví dụ đồng sở hữu hay cho thuê kèm dịch vụ lưu trú ngắn ngày.

Định giá thuê: đừng chỉ nhìn tin đăng

Giá rao trên mạng là giá chủ nhà mong muốn, không phải giá giao dịch thành công. Một mức giá hợp lý nên dựa trên:

• Giá giao dịch thực tế của căn tương đương trong cùng dự án hoặc khu vực trong 3–6 tháng gần nhất.
• Điều chỉnh theo tầng, hướng, view, số phòng ngủ, tình trạng nội thất và chỗ đậu xe ô tô.
• Mùa vụ: nhu cầu của gia đình nước ngoài thường tăng trước năm học mới; nhu cầu chuyên gia gắn với chu kỳ dự án của doanh nghiệp.
• Chi phí trống nhà: một tháng bỏ trống tương đương khoảng 8% doanh thu năm. Giảm nhẹ giá để cho thuê nhanh nhiều khi có lợi hơn chờ đợi.

Tăng sức hút mà không phải giảm giá

• Sơn lại, thay rèm, vệ sinh máy lạnh và chụp ảnh chuyên nghiệp trước khi đăng.
• Linh hoạt điều khoản: chấp nhận thú cưng, thời hạn 6 tháng, hoặc bao phí quản lý.
• Chuẩn bị sẵn hợp đồng song ngữ, sẵn sàng hỗ trợ đăng ký tạm trú và chứng từ thuế cho khách thuê là công ty.

Lời kết

Chính sách thuế mới giúp phần lớn chủ nhà có một hoặc hai căn hộ giảm đáng kể nghĩa vụ, nhưng vẫn cần theo dõi tổng doanh thu và kê khai đúng hạn.