Cho thuê căn hộ hay gửi tiết kiệm 2026? So sánh lợi nhuận 5 tỷ đồng

Có 5 tỷ đồng nhàn rỗi, nên mua căn hộ cho thuê hay gửi tiết kiệm? Bài viết so sánh hai lựa chọn bằng số liệu công khai mới nhất, với phương pháp và giả định ghi rõ để bạn tự kiểm tra lại.

Lãi suất tiết kiệm tháng 10/2026

Theo khảo sát của Thị trường Tài chính Tiền tệ đầu tháng 10/2026, lãi suất kỳ hạn 12 tháng tại quầy của Vietcombank, VietinBank và BIDV cùng ở mức 5,9%/năm; trong nhóm 35 ngân hàng được khảo sát, mức 12 tháng trải từ 3,7% đến 7,8%/năm. Tạp chí Kinh tế Tài chính dẫn báo cáo của Bộ Tài chính cho biết lãi suất bình quân tiền gửi mới đến 30/9/2026 là 6,46%/năm, tăng 1,22 điểm phần trăm so với cuối năm 2025.

Một lợi thế ít được nhắc tới: lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng tiếp tục được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 6 Điều 4 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, có hiệu lực từ 1/7/2026.

Lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM

Số liệu lợi suất khác nhau tùy phương pháp. Theo REFI (Cafebiz dẫn ngày 29/8/2026), lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM quý II/2026 khoảng 3,30%. Avison Young trong báo cáo quý III/2026 ghi nhận mức 3–4%/năm cho căn hộ khu nội đô. Dữ liệu Biggee (Báo Xây dựng, 6/2/2026) cho thấy một số dự án trung cấp đã vận hành lâu ở Quận 7 cũ và Bình Thạnh có lợi suất 5,2–5,8%.

Các con số trên là lợi suất gộp, tức chưa trừ chi phí. Ông Võ Công Bảo (Chứng khoán LPS), trao đổi được Cafebiz đăng ngày 14/10/2026, cho rằng các khoản phí quản lý, khấu hao, thuế và bảo trì thường chiếm khoảng 15–20% tiền thuê, và tỷ lệ lấp đầy nên đạt 80–85%.

Phương pháp ước tính

• Vốn: 5 tỷ đồng, trả hết bằng tiền mặt, không vay.
• Tiết kiệm: lãi 5,9%/năm (kỳ hạn 12 tháng nhóm ngân hàng lớn), không tính lãi nhập gốc.
• Căn hộ: lợi suất gộp 3,3% (REFI), 4% (cận trên Avison Young) và 5,5% (giữa khoảng Biggee). Tỷ lệ lấp đầy 85%, chi phí vận hành 15–20% doanh thu thực thu.
• Công thức: thu nhập ròng = vốn × lợi suất gộp × 85% × (1 − tỷ lệ chi phí).
• Chưa tính thuế phí khi mua, chi phí nội thất, biến động giá căn hộ và lạm phát.

Tiền thuê ở cả ba kịch bản đều dưới 500 triệu đồng/năm, nên theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê chưa phải nộp thuế GTGT và TNCN. Vì vậy, mức chi phí 15–20% ở đây khá thận trọng.

Đọc kết quả: căn hộ cần tăng giá bao nhiêu để hòa vốn với tiết kiệm?

Theo ước tính trên, chỉ tính dòng tiền, căn hộ cho thuê kém tiết kiệm khoảng 1,9–3,7 điểm phần trăm mỗi năm. Để tổng lợi nhuận ngang bằng, giá căn hộ cần tăng tương ứng khoảng 1,9–3,7%/năm, cộng thêm phần bù cho chi phí mua bán.

Mức này từng bị vượt qua: JLL (Báo Xây dựng dẫn) cho biết căn hộ dọc metro số 1 tăng khoảng 8% sau một năm vận hành. Tuy nhiên, Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý III/2026 chỉ còn 28%, và người mua có tiền mặt có thể đàm phán giảm 8–12% với người bán chịu áp lực. Tăng giá vì vậy không phải điều chắc chắn.

Nếu dùng vốn vay, bài toán còn khó hơn

Avison Young ghi nhận lãi vay thả nổi phổ biến 12–15%/năm. Khi chi phí vốn vay cao gấp ba đến bốn lần lợi suất cho thuê gộp, phần vay càng lớn thì dòng tiền hằng tháng càng âm.

Khi nào căn hộ cho thuê vẫn hợp lý?

• Bạn có kế hoạch nắm giữ dài hạn (5–10 năm), chấp nhận thanh khoản thấp hơn tiền gửi.
• Mua được giá hợp lý ở dự án đã vận hành, có dữ liệu cho thuê thực tế.
• Căn hộ đồng thời phục vụ nhu cầu ở của gia đình trong tương lai, không chỉ là kênh sinh lời.

Ngược lại, nếu ưu tiên dòng tiền đều, an toàn và rút được ngay khi cần, tiết kiệm vẫn có lợi thế trong bối cảnh lãi suất tháng 10/2026.

Thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư và không bảo đảm lợi nhuận. Lãi suất và giá thuê thay đổi theo thời điểm.