Cảnh báo rủi ro kỳ 9: Dự án chưa đủ pháp lý, hợp đồng góp vốn và 'dự án ma'

Mua nhà dự án từ sớm thường có giá tốt hơn, nhưng 'sớm' đến đâu là an toàn? Theo luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được nhận cọc và ký hợp đồng khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Mọi hình thức thu tiền trước đó, dù gọi là giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, đều đặt người mua vào thế không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

Mức độ nghiêm trọng

RẤT CAO. Đây là loại rủi ro có số nạn nhân và số tiền lớn nhất: hàng nghìn người, hàng nghìn tỷ đồng, và nhiều người chỉ lấy lại được một phần rất nhỏ.

Dấu hiệu nhận biết

• Thu tiền 'giữ chỗ', 'booking', 'thiện chí' khi dự án chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa có văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
• Hợp đồng mang tên góp vốn, hợp tác kinh doanh, hứa 'sau này chuyển thành hợp đồng mua bán'.
• Dự án trên đất nông nghiệp được phân lô, vẽ đường, cắm mốc nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.
• Cam kết lợi nhuận cao, mua lại với giá cao hơn, chiết khấu lớn nếu thanh toán nhanh.
• Người thu tiền là cá nhân, sàn không được chủ đầu tư ủy quyền bằng văn bản.

Cách phòng tránh

• Yêu cầu xem: giấy tờ quyền sử dụng đất của dự án, quyết định chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng (với nhà chung cư), văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán.
• Chỉ ký thỏa thuận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện, và tiền cọc không quá 5% giá bán.
• Chuyển tiền vào tài khoản chủ đầu tư, không chuyển cho cá nhân môi giới.
• Kiểm tra sàn giao dịch có văn bản ủy quyền phân phối của chủ đầu tư.
• Tra cứu quy hoạch khu đất trên cổng thông tin quy hoạch TP.HCM.

Chuyện thật trên báo

Vụ Địa ốc Alibaba: theo Báo Pháp luật Việt Nam (5/2023), tòa phúc thẩm xác định khoảng 4.500 bị hại bị chiếm đoạt hơn 2.400 tỷ đồng qua 58 dự án không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận. Người cầm đầu giữ nguyên án chung thân.

Theo VietnamFinance (4/2024), Công ty Hưng Thịnh Phát (có chi nhánh ở TP.HCM) bán 12 dự án ảo trên đất nông nghiệp ở Bình Thuận; 231 khách đặt cọc bị chiếm đoạt hơn 125 tỷ đồng; giám đốc công ty nhận án chung thân.

Tháng 4/2026, Tuổi Trẻ cảnh báo có người thu cọc đến 150 triệu đồng cho dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (TP.HCM) dù dự án chưa mở bán; chủ đầu tư khẳng định không thu cọc và không ủy quyền cho ai.

Căn cứ pháp lý cần biết

• Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 23 khoản 5: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, giá thuê mua khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích sàn.
• Điều 24: điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (giấy tờ đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng...).
• Điều 25: thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (đã gồm tiền cọc); tổng số tiền trước khi bàn giao không quá 70%.
• Luật Nhà ở 2023, Điều 164: hợp đồng mua bán nhà ở thương mại do chủ đầu tư bán không bắt buộc công chứng, nhưng phải đúng mẫu và đủ điều kiện pháp lý.

Ready Care Homes bảo vệ khách như thế nào

• Chỉ phân phối dự án có ủy quyền của chủ đầu tư và cung cấp cho khách bản sao các giấy tờ pháp lý của dự án.
• Nói rõ với khách dự án đang ở giai đoạn pháp lý nào; không nhận tiền 'giữ chỗ' cho dự án chưa đủ điều kiện bán.
• Hướng dẫn khách chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản chủ đầu tư, đọc kỹ hợp đồng mẫu và tiến độ thanh toán.
• Theo dõi tiến độ dự án và cập nhật cho khách đến khi nhận nhà và nhận sổ.