Cảnh báo rủi ro kỳ 7: Đặt cọc mua nhà bị lừa, một căn bán cho nhiều người

Đặt cọc là bước đầu tiên của hầu hết giao dịch mua bán nhà, và cũng là lúc người mua dễ bị tổn thất nhất: tiền đã chuyển nhưng quyền sở hữu chưa sang tên. Kẻ gian lợi dụng khoảng trống đó bằng cách đóng giả chủ nhà, làm giấy tay hoặc vi bằng thay cho hợp đồng công chứng, hoặc bán cùng một căn cho nhiều người.

Mức độ nghiêm trọng

RẤT CAO. Tiền cọc mua nhà thường từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng; khi người bán chỉ có một tài sản mà bán cho nhiều người, người mua gần như không thể lấy lại đủ tiền.

Dấu hiệu nhận biết

• Giá rẻ hơn thị trường với lý do 'cần tiền gấp', 'đi nước ngoài', 'chia tài sản'.
• Người bán chỉ muốn làm giấy tay hoặc lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại, né công chứng.
• Yêu cầu đặt cọc lớn và thanh toán thêm nhiều đợt trước khi ra công chứng.
• Nhà đất chưa có sổ riêng, đang chờ tách thửa, hoặc sổ 'đang cầm ngân hàng'.
• Người ký không đúng tên trên sổ, hoặc nhà là tài sản chung vợ chồng, đồng thừa kế nhưng chỉ một người ký.

Cách phòng tránh

• Trước khi cọc: xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu căn cước, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân; đủ chữ ký của tất cả đồng sở hữu.
• Xin thông tin thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để biết nhà có đang thế chấp, tranh chấp, bị kê biên hay không (xem kỳ 10).
• Ký hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc ít nhất ký tại văn phòng công chứng nơi có thể tra cứu dữ liệu ngăn chặn.
• Không trả thêm tiền ngoài khoản cọc trước khi ký hợp đồng mua bán công chứng.
• Hiểu đúng: vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện đã xảy ra, không thay được hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Chuyện thật trên báo

Theo VnExpress (7/2023) và Tạp chí Tòa án (5/2021), một đường dây tại TP.HCM thuê người đóng giả chủ nhà để bán nhà đất của người khác, dùng vi bằng thay cho công chứng; một căn nhà bị bán cho nhiều người. Đường dây chiếm đoạt khoảng 2,86 tỷ đồng qua 6 vụ. Một người mua ở quận 12 đã cọc 100 triệu đồng rồi trả thêm nhiều lần qua vi bằng. Người cầm đầu bị tuyên 18 năm tù, người đóng giả em gái chủ nhà 7 năm tù.

Tháng 11/2025, Báo Pháp luật Việt Nam phản ánh một thửa đất 100 m² ở TP.HCM bị bán bằng giấy tay cho nhiều người. Tòa tuyên các hợp đồng vô hiệu, có 7 quyết định thi hành án với tổng số tiền hơn 9,2 tỷ đồng, nhưng thửa đất là tài sản duy nhất của người bán.

Căn cứ pháp lý cần biết

• Luật Nhà ở 2023, Điều 164: hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực.
• Bộ luật Dân sự 2015: Điều 328 về đặt cọc; Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch; Điều 407 về hợp đồng vô hiệu.
• Bộ luật Hình sự, Điều 174: lừa đảo chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên có thể bị phạt tù 12 đến 20 năm hoặc chung thân.

Ready Care Homes bảo vệ khách như thế nào

• Kiểm tra pháp lý trước khi khách xuống cọc: sổ gốc, chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, tranh chấp, quy hoạch.
• Hợp đồng đặt cọc ghi rõ lịch ra công chứng, nghĩa vụ giải chấp (nếu có), mức phạt cọc; ưu tiên ký tại văn phòng công chứng.
• Đồng hành cùng khách tại phòng công chứng, khi nộp hồ sơ sang tên và khi nhận sổ mới.
• Đứng ra bảo vệ quyền lợi pháp lý của khách khi giao dịch phát sinh vướng mắc.