Cảnh báo rủi ro kỳ 4: Hợp đồng thuê nhà thiếu điều khoản và những tranh chấp kéo dài

Nhiều hợp đồng thuê nhà ở TP.HCM vẫn là một trang giấy mẫu tải trên mạng: tên hai bên, giá thuê, thời hạn. Khi mọi việc suôn sẻ thì không sao; khi có chuyện như người thuê ngưng trả tiền, cho người khác thuê lại, chủ nhà muốn lấy nhà trước hạn hay giá thuê tăng, hai bên mới nhận ra hợp đồng không nói gì về chuyện đó.

Mức độ nghiêm trọng

TRUNG BÌNH đến CAO. Một điều khoản thiếu có thể khiến chủ nhà mất quyền lấy lại nhà nhiều năm, hoặc người thuê bị chấm dứt hợp đồng mà không được bồi thường.

Dấu hiệu hợp đồng đang thiếu

• Không ghi mục đích sử dụng (để ở, kinh doanh, văn phòng) và số người được ở.
• Không có điều khoản cấm hoặc cho phép cho thuê lại, sửa chữa, cải tạo.
• Không ghi điều kiện và thời hạn báo trước khi một bên muốn chấm dứt sớm, cũng như mức bồi thường.
• Không nói ai trả phí quản lý, điện nước, internet, sửa chữa lớn và nhỏ.
• Không có điều khoản điều chỉnh giá khi gia hạn.
• Không có danh sách nội thất bàn giao kèm theo.

Các điều khoản nên có

• Thông tin căn nhà kèm số giấy chứng nhận, thông tin đầy đủ của hai bên.
• Giá thuê, kỳ thanh toán, tài khoản nhận tiền, phạt chậm trả.
• Tiền cọc: số tiền, điều kiện hoàn cọc, các khoản được trừ, thời hạn hoàn.
• Mục đích sử dụng, số người ở, quy định về thú nuôi, cho thuê lại, cải tạo.
• Trách nhiệm sửa chữa: hư hỏng do hao mòn tự nhiên, do lỗi người thuê, do kết cấu nhà.
• Chấm dứt trước hạn: các trường hợp được đơn phương chấm dứt, thời hạn báo trước, mức bồi thường.
• Trách nhiệm đăng ký tạm trú, giải quyết tranh chấp, phụ lục bàn giao.

Chuyện thật trên báo

Báo Thanh Tra (11/2023) đưa tin về ba căn nhà số 148 đến 152 Bùi Hữu Nghĩa, quận 5, cho thuê 6 tháng từ tháng 8/2016 với giá 60 triệu đồng/tháng. Hợp đồng có cấm cho thuê lại, nhưng người thuê vẫn ngăn phòng cho nhiều người khác ở và ngưng trả tiền từ tháng 1/2017. Bản án sơ thẩm của TAND TP.HCM năm 2022 buộc người thuê trả 3,57 tỷ đồng và giao lại nhà, nhưng vụ việc tiếp tục kéo dài ở cấp phúc thẩm; hơn 6 năm sau khi hợp đồng hết hạn, chủ nhà vẫn chưa lấy lại được nhà.

Vụ việc cho thấy ngay cả khi hợp đồng có điều khoản cấm, chủ nhà vẫn cần cơ chế xử lý rõ ràng: quyền chấm dứt, thời hạn bàn giao lại nhà, phạt chậm bàn giao, và cần hành động sớm khi người thuê bắt đầu vi phạm.

Căn cứ pháp lý cần biết

• Luật Nhà ở 2023, Điều 163: hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản với các nội dung như thời hạn, giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên.
• Luật Nhà ở 2023, Điều 172: bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý...; phải báo trước ít nhất 30 ngày.
• Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 481): bên thuê chậm trả tiền thuê 3 kỳ liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Ready Care Homes bảo vệ khách như thế nào

• Dùng hợp đồng thuê soạn sẵn đủ các nhóm điều khoản trên, điều chỉnh theo từng căn và từng nhu cầu của khách.
• Giải thích từng điều khoản quan trọng cho cả chủ nhà và người thuê trước khi ký; với khách nước ngoài có bản song ngữ.
• Theo dõi kỳ thanh toán và nhắc hai bên trước khi hợp đồng hết hạn để gia hạn hoặc bàn giao đúng hẹn.
• Khi có dấu hiệu vi phạm, Ready Care Homes báo ngay cho chủ nhà và cùng xử lý theo đúng điều khoản đã ký.