Cảnh báo rủi ro kỳ 3: Chủ nhà không trả lại tiền cọc khi hết hợp đồng thuê

Tiền cọc thuê nhà là khoản bảo đảm người thuê thực hiện đúng hợp đồng: trả tiền đủ, giữ gìn tài sản, báo trước khi trả nhà. Khi hợp đồng kết thúc đúng thỏa thuận, cọc phải được trả lại sau khi trừ các khoản hợp lý như tiền điện nước còn nợ hoặc chi phí sửa hư hỏng do người thuê gây ra. Tranh chấp thường nảy sinh vì hai bên hiểu 'hợp lý' khác nhau và hợp đồng không ghi rõ.

Mức độ nghiêm trọng

TRUNG BÌNH. Số tiền thường bằng 1 đến 3 tháng tiền thuê, nhưng đòi qua tòa mất nhiều thời gian và chi phí, nên nhiều người thuê đành bỏ qua.

Dấu hiệu nhận biết

• Hợp đồng chỉ ghi số tiền cọc, không ghi khi nào trả và được trừ những khoản gì.
• Không có biên bản bàn giao nhà và nội thất lúc nhận nhà, hoặc biên bản không có ảnh.
• Chủ nhà nói 'cọc này để cuối cùng tính' hoặc tránh trả lời khi được hỏi về điều kiện hoàn cọc.
• Hợp đồng có điều khoản 'mất cọc' khi chấm dứt trước hạn nhưng không ghi thời hạn báo trước.

Cách phòng tránh

• Ghi trong hợp đồng: thời hạn hoàn cọc (ví dụ trong 7 ngày kể từ ngày bàn giao lại nhà), các khoản được trừ và cách xác định chi phí sửa chữa.
• Lập biên bản bàn giao có danh sách nội thất, tình trạng từng món, chỉ số điện nước, kèm ảnh hoặc video có ngày giờ; hai bên cùng ký.
• Báo trả nhà bằng văn bản hoặc tin nhắn, đúng thời hạn báo trước trong hợp đồng.
• Hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường (sơn cũ, nệm xẹp theo thời gian) không phải lý do để trừ cọc.
• Khi trả nhà, làm biên bản bàn giao lại và ghi rõ số tiền cọc hoàn trả hoặc khoản bị trừ.

Chuyện thật trên báo

Báo Pháp Luật TP.HCM tường thuật một vụ tranh chấp tại Cần Thơ: hợp đồng thuê 3 năm, cọc 21 triệu đồng (bằng 3 tháng tiền thuê), không công chứng. Người thuê trả nhà trước hạn và chỉ báo trước 17 ngày, trong khi hợp đồng yêu cầu 30 ngày, nên chủ nhà giữ toàn bộ cọc. Tòa sơ thẩm buộc trả lại cọc. Tòa phúc thẩm xác định người thuê có vi phạm thời hạn báo trước, nhưng chủ nhà đã cho người khác thuê ngay nên không có thiệt hại; sau khi trừ khoảng 1,9 triệu đồng tiền điện nước và sửa chữa, chủ nhà phải trả lại hơn 19 triệu đồng.

Bài học cho cả hai phía: vi phạm thời hạn báo trước không tự động làm mất toàn bộ cọc nếu hợp đồng không thỏa thuận rõ, và chi phí được trừ phải chứng minh được.

Căn cứ pháp lý cần biết

• Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc; mức phạt cọc và điều kiện hoàn cọc do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bộ luật Dân sự 2015 (các điều 472 đến 482): bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên của tài sản thuê.
• Luật Nhà ở 2023: hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, nhưng phải lập thành văn bản; công chứng vẫn giúp chứng cứ chắc chắn hơn khi có tranh chấp.

Ready Care Homes bảo vệ khách như thế nào

• Hợp đồng thuê do Ready Care Homes soạn ghi rõ thời hạn hoàn cọc, các khoản được trừ và thời hạn báo trước của cả hai bên.
• Biên bản bàn giao có ảnh từng phòng, danh sách nội thất và chỉ số điện nước, gửi cho cả chủ nhà và khách.
• Khi trả nhà, nhân viên có mặt kiểm tra cùng hai bên dựa trên biên bản cũ để tính cọc minh bạch.
• Nếu có bất đồng, Ready Care Homes làm trung gian thương lượng dựa trên hợp đồng và biên bản, hạn chế phải ra tòa.