Cảnh báo rủi ro kỳ 10: Nhà đang thế chấp, tranh chấp, dính quy hoạch

Kỳ cuối của chuỗi bài nói về những rủi ro không nằm ở tờ giấy chứng nhận mà ở tình trạng pháp lý của căn nhà. Một căn nhà có sổ thật, chủ thật vẫn có thể đang thế chấp ngân hàng, đã ủy quyền cho người khác, đang có tranh chấp thừa kế, bị kê biên để thi hành án, hoặc nằm trong lộ giới, quy hoạch công trình công cộng.

Mức độ nghiêm trọng

CAO. Người mua có thể không sang tên được, mất thêm tiền giải chấp, hoặc mua phải nhà sắp bị thu hồi với giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá đã trả.

Dấu hiệu nhận biết

• Sổ gốc 'đang để ngân hàng', người bán đề nghị người mua đưa tiền để giải chấp trước.
• Nhà là tài sản thừa kế nhưng chưa khai nhận di sản, hoặc chỉ một người trong gia đình đứng ra bán.
• Giá thấp hơn hẳn khu vực; người bán né khi hỏi về lộ giới, quy hoạch.
• Hàng xóm cho biết căn nhà từng có người đến đòi nợ, có tranh chấp ranh giới, hoặc khu vực có thông báo thu hồi.
• Không tách thửa, không xin được phép xây dựng.

Cách kiểm tra trước khi xuống tiền

• Thế chấp, kê biên, ngăn chặn: nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin (Mẫu 13/ĐK) tại Văn phòng đăng ký đất đai; khi ký tại văn phòng công chứng, công chứng viên tra dữ liệu ngăn chặn.
• Quy hoạch: tra trên cổng thông tin quy hoạch TP.HCM hoặc ứng dụng 'Thông tin Quy hoạch TPHCM'; với thông tin chính thức, xin văn bản cung cấp thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý quy hoạch địa phương.
• Nhà đang thế chấp: chỉ giao dịch khi có sự tham gia của ngân hàng; tiền giải chấp chuyển thẳng vào tài khoản khoản vay tại ngân hàng, có văn bản cam kết trả sổ.
• Tranh chấp, thừa kế: yêu cầu văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng, đủ chữ ký các đồng thừa kế.
• Hỏi tổ dân phố, công an khu vực và hàng xóm về căn nhà.

Chuyện thật trên báo

Báo Văn hóa (5/2025) đưa tin một cặp vợ chồng giám đốc ở Đà Nẵng bán căn nhà đang thế chấp ngân hàng cho khoản vay khoảng 9,7 tỷ đồng, đồng thời đã ủy quyền cho người khác để bảo đảm khoản nợ 2,99 tỷ đồng. Người mua trả 9,798 tỷ đồng thẳng cho ngân hàng để giải chấp, đến khi ra công chứng mới phát hiện nhà đã ủy quyền cho người khác. Hai vợ chồng bị tuyên 20 năm và 16 năm tù.

Tạp chí Tòa án (6/2020) đưa tin tại Bình Tân, TP.HCM, một người mua 40 m² đất giá 400 triệu đồng bằng giấy tay; sau đó người bán nói đất dính quy hoạch lộ giới nên không tách thửa được, rồi chuyển nhượng cả lô cho người khác. Người này được cấp sổ và đem thế chấp ngân hàng, còn người mua ban đầu phải chờ tòa giải quyết.

Căn cứ pháp lý cần biết

• Luật Đất đai 2024, Điều 45: đất được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Tài sản đang thế chấp chỉ được bán khi bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý hoặc đã giải chấp.
• Luật Nhà ở 2023, Điều 164: hợp đồng mua bán, thế chấp nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực.

Ready Care Homes bảo vệ khách như thế nào

• Kiểm tra thế chấp, tranh chấp, kê biên và quy hoạch cho từng căn trước khi giới thiệu cho khách mua.
• Với nhà đang thế chấp, Ready Care Homes làm việc cùng ngân hàng để lập quy trình giải chấp an toàn: tiền chuyển thẳng ngân hàng, có cam kết trả sổ.
• Đồng hành cùng khách tại công chứng và khi đăng ký sang tên.
• Đứng ra bảo vệ quyền lợi pháp lý của khách nếu giao dịch phát sinh vướng mắc sau khi ký.

Tổng kết chuỗi bài

Mười kỳ cảnh báo có chung một nguyên tắc: tiền chỉ đi sau giấy tờ đã được kiểm tra. Xác minh người có quyền giao dịch, kiểm tra tình trạng pháp lý tại cơ quan nhà nước, ký văn bản rõ ràng và chuyển tiền vào đúng tài khoản sẽ loại bỏ phần lớn rủi ro khi thuê và mua nhà.