Các khoản chi phí khi mua nhà 2026: thuế, lệ phí, công chứng, phí bảo trì

Nhiều người mua nhà lên kế hoạch với ngân sách được tính vừa khít giá căn hộ, rồi bất ngờ khi phát hiện còn hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng chi phí đi kèm. Bài viết này liệt kê các khoản thường gặp khi mua nhà tại TP.HCM năm 2026, ai thường là người chi trả và cách ước tính sơ bộ.

1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

Theo quy định hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú chịu thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026 tiếp tục giữ mức 2% này. Về nguyên tắc, đây là nghĩa vụ của bên bán, nhưng trên thực tế hai bên có thể thỏa thuận bên mua chịu. Trường hợp giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ áp theo bảng giá để tính.

Một số trường hợp được miễn, ví dụ chuyển nhượng giữa những người thân theo quy định, hoặc khi bên bán chỉ có duy nhất một nhà ở và đáp ứng các điều kiện về thời gian sở hữu.

Ví dụ: căn hộ có giá chuyển nhượng 4 tỷ đồng thì thuế TNCN là 80 triệu đồng.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5%

Lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% giá trị tính lệ phí, tối đa 500 triệu đồng cho mỗi tài sản mỗi lần đăng ký. Khoản này thường do bên mua nộp khi đăng ký sang tên. Đáng chú ý, theo Tạp chí Thuế ngày 28/8/2026, từ 15/8/2026 đến 28/02/2027 cá nhân có định danh điện tử mức 2 khai và nộp trực tuyến được giảm 10% lệ phí trước bạ. Với căn 4 tỷ đồng, lệ phí trước bạ khoảng 20 triệu đồng trước khi áp dụng ưu đãi này.

3. Phí công chứng hợp đồng

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà tính lũy tiến theo giá trị tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Ví dụ, phần giá trị từ trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng có mức thu 2,2 triệu đồng cộng 0,05% phần vượt 3 tỷ; mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi trường hợp. Như vậy căn 4 tỷ đồng có phí công chứng khoảng 2,7 triệu đồng, chưa kể chi phí soạn thảo hay sao y nếu có. Các bên thường thỏa thuận ai trả khoản này.

4. Kinh phí bảo trì 2% (chung cư)

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ từ chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản này được tính riêng ngoài giá bán, ghi rõ trong hợp đồng và nộp vào tài khoản riêng trước khi nhận bàn giao. Khi mua lại căn hộ đã có người ở, bạn nên hỏi rõ chủ cũ đã nộp đủ khoản này hay chưa để tránh bị yêu cầu nộp bổ sung.

5. Phí quản lý và chi phí vận hành hằng tháng

Phí quản lý vận hành chung cư được tính theo mét vuông sử dụng mỗi tháng, mức cụ thể do hợp đồng và hội nghị nhà chung cư quyết định trong khung của địa phương. Ngoài ra còn có phí gửi xe, điện nước, internet và bảo hiểm cháy nổ nếu có.

6. Các khoản dễ bị bỏ sót

• Phí thẩm định tài sản và phí bảo hiểm khoản vay nếu vay ngân hàng.
• Chi phí sửa chữa, nội thất hoặc cải tạo nhẹ trước khi dọn vào.
• Phí dịch vụ đo vẽ, trích lục, xác minh hồ sơ khi cần.

Ước tính nhanh cho căn 4 tỷ đồng

Giả sử bên mua chịu toàn bộ thuế, phí: thuế TNCN 80 triệu, lệ phí trước bạ khoảng 20 triệu, công chứng khoảng 2,7 triệu, tổng khoảng 103 triệu đồng, tương đương hơn 2,5% giá trị căn hộ. Nếu mua từ chủ đầu tư, cần cộng thêm kinh phí bảo trì 2%.

Một quy tắc an toàn nên nhớ: luôn để dành thêm khoảng 3–5% giá trị căn hộ cho chi phí giao dịch và phát sinh, và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc bên nào chịu từng khoản.