Báo cáo tóm tắt thị trường căn hộ TP.HCM 9 tháng 2026: đối chiếu số liệu CBRE, Savills, Knight Frank, Avison Young, DKRA và DXS-FERI
14/10/2026 · Giấy tờ, thủ tục
Các báo cáo 9 tháng 2026 cùng cho thấy giá căn hộ TP.HCM vẫn neo cao trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm, nhưng con số mỗi nơi khác nhau. Bài viết đối chiếu và giải thích vì sao.
Đầu tháng 10/2026, các công ty tư vấn lần lượt công bố số liệu quý III. Đọc riêng từng báo cáo dễ dẫn đến những kết luận trái ngược, chẳng hạn tỷ lệ hấp thụ 28% so với 45%, hay giá bình quân 69 triệu so với 110 triệu đồng/m². Bài tóm tắt này đặt các nguồn cạnh nhau, giải thích nguyên nhân chênh lệch và rút ra những xu hướng mà các nguồn cùng ghi nhận.
Bảng đối chiếu các nguồn chính
| Nguồn (kỳ) | Phạm vi | Chỉ số giá | Hấp thụ / giao dịch |
|---|---|---|---|
| CBRE (quý II/2026) | TP.HCM sau sáp nhập | Sơ cấp khoảng 76 triệu đ/m²; thứ cấp khoảng 62 triệu đ/m² | Khoảng 73% với dự án mới mở bán |
| Bộ Xây dựng (quý II/2026) | TP.HCM | Căn hộ mới khoảng 108 triệu đ/m² | không công bố trong nguồn dẫn |
| Knight Frank (quý III/2026) | TP.HCM cũ / TP.HCM mở rộng | Khoảng 110 / 97,6 triệu đ/m² | 2.493 căn (TP.HCM cũ); 45% (mở rộng) |
| Avison Young (quý III/2026) | TP.HCM | Bình quân 3.850 USD/m² | Khoảng 28% trên hơn 11.500 căn chào bán |
| Savills (quý III/2026) | TP.HCM | 80% giá sơ cấp trên 100 triệu đ/m² (quý II) | Khoảng 32%, tiếp tục chịu áp lực |
| DKRA (quý III/2026) | TP.HCM và vùng phụ cận | Sơ cấp ổn định; thứ cấp giảm 4–7% so với quý trước | Cung 13.215 căn (giảm 31%); sức cầu giảm 66% |
| PropertyGuru (quý III/2026) | Tin rao bán TP.HCM | Khoảng 69 triệu đ/m², giảm 1% | không áp dụng |
Vì sao các con số khác nhau?
- Phạm vi địa lý: một số nguồn chỉ tính TP.HCM cũ, số khác tính cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Vùng ven có giá thấp hơn nên kéo bình quân của TP.HCM mở rộng xuống.
- Loại giá: giá chào bán sơ cấp của dự án mới, giá giao dịch thứ cấp và giá trên tin rao, gồm cả căn hộ cũ, là ba thước đo khác nhau. PropertyGuru đo giá tin rao nên thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp.
- Mẫu số của tỷ lệ hấp thụ: có nơi chia cho tổng hàng đang chào bán, có nơi chỉ tính hàng mở bán mới trong kỳ. Vì vậy, 28% và 45% không mâu thuẫn mà phản ánh hai cách đo khác nhau.
- Cơ cấu sản phẩm: Knight Frank lưu ý mức tăng giá quý III chủ yếu đến từ dự án hạng sang và siêu sang ra mắt, không phải mặt bằng chung tăng đồng loạt.
Ba xu hướng các nguồn cùng ghi nhận
1) Giá sơ cấp neo cao, giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Savills nhận định chủ đầu tư ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua bằng chính sách tài chính. Trong khi đó, DKRA ghi nhận giá thứ cấp giảm 4–7%. DXS-FERI cho biết giá căn hộ miền Nam quý III giảm 5–10% so với quý trước, dao động 36–145 triệu đồng/m².
2) Thanh khoản yếu đi do chi phí vốn. DXS-FERI (CafeF, 14/10/2026) ghi nhận lãi vay thả nổi phổ biến 13–15%/năm. Cả nước hấp thụ khoảng 32.469 căn trong 9 tháng, giảm 16% so với cùng kỳ. Riêng quý III, nguồn cung mới khoảng 12.357 căn, giảm 54%.
3) Nguồn cung chuyển ra vùng ven và có cải thiện về pháp lý. Theo Savills, đến đầu tháng 9/2026, TP.HCM đã tháo gỡ vướng mắc cho 650 dự án. Bình Dương cũ chiếm hơn một nửa nguồn cung căn hộ đủ điều kiện bán trong 7 tháng đầu năm. Tháng 9/2026, thành phố cũng khởi công các dự án nhà ở xã hội với khoảng 9.977 căn.
Triển vọng quý IV/2026
DKRA dự báo TP.HCM có thêm 7.000–10.000 căn hộ mới, tập trung ở phía Đông, phía Nam và Bình Dương cũ. DXS-FERI đưa ra ba kịch bản. Trong kịch bản cơ sở, lãi thả nổi 12–14%, giá đi ngang và tỷ lệ hấp thụ 30–35%. Nếu lãi suất lên 14–16%, tỷ lệ hấp thụ có thể dưới 20%. Như vậy, lãi suất là biến số cần theo dõi sát nhất trong những tháng cuối năm.
Ý nghĩa với người mua
- Theo Savills, điều chỉnh nếu có sẽ diễn ra theo từng dự án, chủ yếu qua chính sách bán hàng. Vì vậy, người mua nên so sánh tổng chi phí thực trả gồm chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc, không chỉ so giá niêm yết.
- Trên thị trường thứ cấp, người mua có thêm dư địa thương lượng ở những dự án có nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao.
- Khi đọc báo cáo, luôn kiểm tra phạm vi địa lý và loại giá trước khi so sánh hai con số.
Bài viết tổng hợp số liệu công khai, không phải khuyến nghị đầu tư cá nhân.